开篇语

  高房价不利于扩大内需

  ■网友快评

  楼市走向历来错综复杂，众说纷纭。专家们雷语不断，业主们抱怨不停，买房人头晕目眩。谁动了我们的房价？后期楼市走势如何？现在该买房还是该租房？一连串问题困扰着我们。如何拨开重重迷雾看清楼市的真相，做一个聪明的买房者，使自己在楼市“风起云涌”之间立于不败之地？

  南京日报特开设地产评论版，利用媒介资源优势，整合专业看法。这里既有专家指导，又有网友支招，让我们一同来理性地思考，为您还原一个真实的楼市。

  眼下，中国房价的持续上涨，正在侵蚀着政府为扩大内需而出台的一系列经济刺激政策的实施效果。从某种程度上讲，高房价对中国扩大内需或已产生了严重的挤出效应，尽管这是一个老问题，但在当前“保增长、扩内需和调结构”的大背景下，这个问题更值得引起我们的高度关注。

  确实，从国家统计局最新发布的数据来看，9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，环比上涨0.7%；新建住房销售价格同比上涨2.7%，环比上涨0.8%；90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨4.9%，环比上涨1.0%。从表面上看，房价的上涨幅度并不高，但从实际情况分析，在房价本来就居高不下的基础上，今年以来北京、深圳和上海等城市的房价再创历史新高，房价的上涨幅度“十分惊人”。

  今年以来国内部分城市房价之所以会出现如此大幅度的飙升，主要是由住房的投资需求所推动的。因为，住房是兼具投资和消费的两栖产品。当住房作为消费品时，住房需求是有限的，是可由市场的供求关系决定的。但如果将住房作为投资品，融资获得的便利性、高杠杆率和投资者预期等因素都将会推升房价的上涨，此时住房的投资需求便是无限的。

  进一步分析发现，当前宽松的信贷环境刺激了投资者对住房的无限投资需求，并不断推升房价上涨。我曾经说过，当住房成为一种投资品时，便利、优惠的融资条件及前几年住房投资的赚钱效应等因素，都会导致仅靠增加住房供给是难以满足这种住房的投资需求的。这是导致当前中国房价为何会如此快速飙升、房价为何会如此高企的根本原因之一。当然，高房价现象的长期存在，必然会对居民消费产生严重的负面影响或效应。这是因为，高房价“挤占”了居民的即时和潜在的消费能力。

  如此高企的房价，对于住房的一般消费者来讲无疑是一个坏消息。因为，高房价已使当今中国的房地产市场基本上把住房的消费者挤出了市场之外。如果他们要想买得起住房，就得靠几代人的储蓄积累及家庭的未来收入才行。这样的购买住房，不仅导致了其后续的住房装修及家具等消费能力有限，而且还会引致几代人即时消费能力的全面下降。

  值得关注的是，高房价也将对这部分家庭的未来消费产生巨大的挤出效应。例如，大部分收入将用于房贷月供，这不仅会导致一般住房消费者的日常消费全面萎缩，而且还会影响到他们的人力资本提升，最终将导致这部分家庭的收入水平固化和消费能力的削弱。可以说，当前中国经济刺激政策的重点是要大力扩大内需。但在统计意义上，居民的住房购买不是消费而是投资。不过，从实际的情况来看，居民的住房购买却是他们最大的一份消费。这种背离的现象，很容易对我们的政策决策产生误导。

  高房价不仅将对居民的即期和未来消费产生很大的负面影响，而且还会影响到当今中国正在展开的经济结构调整。对此，我们一方面要采取适当的房地产信贷政策来保障居民的住房消费，另一方面也要避免再次以房地产投资特别是高房价来拉动GDP增长，以此来促进中国经济的稳定、持续发展。

  (作者系中国社会科学院金融研究所研究员)

  ■易宪容

  投资江北正当时

  建议大家无论买住房还是投资房产，现在买桥北或者地铁三号线一带最划算，现在桥北或者地铁三号线一带房价基本都在6000元一平方米，三号地铁春节前开工，2014年全线开通，从桥北坐地铁到新街口也就30分钟，到南京站就20分钟，三号线开通了，你们大家看桥北或者地铁三号线一带房价10000块钱一平方米值还是不值？15000贵还是不贵？6000涨到10000预估也就四年，这个还是最保守的估计。

  ——网友“扮演着”

  私自改建扩建要收手

  房子交付有近1年的时间了，经常在小区转转会发现有不少家都在装修。可是小区里有个别业主却在自身建筑上私自改建，将赠送的地下室充分扩大化，抱着坚决不浪费1平方米的原则；在花园绿地上搞扩建“增肥”；甚至随意拆除2楼外墙立面，以达到扩大房屋面积的目的。

  我希望这些人在满足个人私利的同时也能为其他业主想想，这种行为满足了个人的私利，却损害了公众的利益。借此也希望小区的物业能够尽职尽责，及时督促这些业主尽快停止损害其他业主的行为。——网友“无影手”

  物业的报修答复让人无语

  我家的可视门禁已经报修一个多月了，到现在连个人影也没见着，来人还得跑下楼去开门。打电话给物业，物业竟然回复：“有的人家已经报修一年了还没修呢”。 ——网友“非常成功”

  大家都来做慈善

  朗诗曾经在广告中宣称,这里住的不是教授就是老板,不是老板就是银行家。既然如此,有能力做善事的应大有人在。上过万科光明城市论坛的业主可能都知道,他们自发组织了一个“光明慈善基金会”,成效显著,充分显示了万科光明城市业主的素质。那么朗诗能不能也成立“朗诗国际慈善基金会”呢?这无论对于增强小区业主的凝聚力,还是对那些确实需要帮助的人都极有意义。

  ——网友“janes café”

  高房价要把我们逼出南京？

  不得不承认，南京的发展令人瞩目。这其中，不得不提到的就是房地产业。可南京的房地产市场已经不是让人瞩目了，而是让人“侧目”！在和许多网友的交谈中，听到最多的就是“现在的房价和年初时候比，让人不敢相信。”

  目前南京的房价和年初时候相比，简直像两个经济水平发展不在同一级别的城市。在城中房价喊着“破五万”、河西紧随城中步伐的情况下，江北和江宁近期也正在“觉醒”。目前江宁房价基本保持在8000元/平方米，天知道一个月之后是不是就到了9000—10000元/平方米。而江北在拍出地王、地铁三号线年底前动工的消息出来后，也是“破万”声四起。我们已经被房价从城中逼到了江北、江宁，难不成还要将我们逼出南京不成么？ ——网友“子虚乌有”

  车库成为小区安保漏洞

  昨天下班回家，天已经黑了，车开到车库入口，正在找卡的时候猛然发现旁边的草丛后面有个人鬼鬼祟祟地看着我，车灯照在他身上，手上拎着一个黑包，眼睛直勾勾地盯着我找卡。我马上按下车窗刷了卡想赶紧开进去，没想到拦道器刚往上抬起，那人就以迅雷不及掩耳之势跨越草丛，身手熟练地弯腰从拦道器快步跑了进去，搞得我愣了好一会才缓过神来。等我开下去停好车，那人早就不见了踪影。这可是四通八达可以畅通无阻到达每栋楼每一户的车库，那人如果真是个小偷或者是其他存心不良的人，后果真的不堪设想。

  ——网友“tlj小兔”

  爱情与房子，我们将何去何从

  一年一度的“光棍节”就要到了，在这个充满孤独意味的日子里总会有很多故事。不知何时，80后的爱情世界里，房子开始成为越来越重要的砝码。有人说，如今“剩男剩女”越来越多就是高房价惹得祸。也有人说，女人是需要安全感的，连一个容身的小窝都没有，爱情便成了“空中花园”。当爱情与房子相关，你的婚恋条件里有房子这个选项吗？ ——网友“美味人生”

  ■地产“雷语”

  中国房地产企业慈善呼唤“大腕”

  任志强：

  房价一上涨，“房奴”乐开花

  北京华远地产股份有限公司董事长任志强把“房奴”和“乐开花”联系在一起，认为“房奴”们应该感谢个贷让他们有了提高生活质量和减少后顾之忧的条件，消费者从购房中获取的财产性收益远远大于开发商一次性卖出房产所获利润。财产性收入让“房奴”们乐得脸上都开了花，“房奴”一词成为一种美誉。不知大量“房奴”“准房奴”们对任总的言论作何感想。

  潘石屹：

  一些上市公司“囤地”够用100年

  SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示，对一些上市公司“囤地”的情况，他们根据其公开年报，做了一些简单的分析，发现上市公司的“囤地”现象非常惊人。按2008年这些公司“开发”的建筑面积计算，它们的“囤地”规模，最少的也在20年以上，最多的超过100年。

  黄怒波：

  国企像市场的“野蛮人”

  近日在中国地产金融年会上，中坤长业房地产有限公司董事长黄怒波为代表的民营企业家炮轰国企大规模高价拿地“不守规矩”，民企的地盘正在被挤压。目前，国有资本正通过三种途径进入房地产市场，一是凭借资本优势进入土地二级市场；二是通过地方政府控股的“城投公司”垄断区域内一级土地开发；三是大肆收购优质写字楼等持有型商业物业。这些土地市场是争夺最为激烈的领域。

  董藩：

  堵车代表房价较低

  在房交会“中国房地产发展趋势论坛”上，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，目前武汉楼市成交量虽有下降，但跟全国一样，还远未到掉头向下的“拐点”，甚至武汉堵车也是房价较低的表现之一。

  钟伟：

  中国楼市泡沫三年内必破

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟在“2009博鳌房地产论坛”上断论，楼市逃过了一次理应在今年发生的调整，这使得糟糕情况更加积聚。在未来3年，这个房地产行业的调整难以避免，而且可能幅度远超2008年的那次。

  财经网：

  高房价下，200万元在北京难买房

  财经网的报道形象地对比了北京和其他国际大都市的房价。他们写到，200多万元人民币，在伦敦、纽约、迈阿密可以买到什么样的房子？在伦敦可以买到维多利亚式的小屋；在纽约可以拥有第五大道的时尚公寓；在迈阿密可以买到临湖别墅；在北京，有人对高房价望而却步，把自住房产卖掉，选择租房。

  公众：

  买天价楼的“隐形”富豪中

  可能潜伏着贪官

  一名中国内地富豪近日以4.39亿港元买下香港天汇大楼一栋公寓，折合每平方米约767000港元，创造了豪宅每平方米单价的世界纪录。有分析称，内地富豪们成群结队前往香港购买1000万港元以上的高价公寓，推动了香港楼盘价格暴涨。这些隐形的“富豪”也让公众颇多猜测，有没有手握公权的贪官购买海外豪宅转移资产，有没有缺少监督的国企管理者安置腐败所得……

  在长假之后的10月，全国大多数城市的成交量继续下降，只有部分城市因去年出台的刺激政策即将在年底到期而产生的政策翘尾效应所带来了一定的成交量回涨，而这是本文作者早在今年上半年就预测到的：在年底，因一些消费者赶政策末班车而突击买房，将迎来一个购房的小高潮。但这是一个不足以影响房地产市场大势的因素，倒有可能造成其后成交量的急剧下降。

  当然，还要看到的是，尽管全国房地产市场的“冷”调已基本形成，但大多数城市的房价依然没有下降，有的还在继续上涨。由于市场的流动性继续充足，通货膨胀预期依然高涨，一些支持房价上涨的因素还在，因此，资金充裕的开发商们，虽然既对未来市场可能重回调整周期而担忧，但依然寄希望于政府为了保经济增长而可能将继续救市，所以不轻易降价，纷纷显示以价补量的态势。不过，从种种迹象来看，政府可能即将有针对性地展开新一轮房地产调控。

  最近以来，银监会、住房和城乡建设部、国土资源部等房地产调控部门，以及南京、上海、北京等地地方政府，就当前房地产市场形势，纷纷通过不同形式表达了对高房价的态度。

  面对高房价下的投资购房行为再次盛行，银监会早前就已经发文要求各商业银行严格执行关于二套房按揭贷款的规定。北京市银监局发出了从9月1日起执行的《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》。上海银监局在10月10日下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中再度强调，上海各商业银行“特别要严格执行二套房贷的相关监管要求”。10月10日，南京市全面收紧了住房公积金政策，同时出炉了三项公积金贷款新政。国庆长假刚过，深圳等一些城市相继传出政策收紧的消息。在各大商业银行系统，也纷纷传出收紧放贷的消息。自8月后，从商业银行申请贷款的难度就已经逐月加大。10月20日，在中国银监会召开2009年第四次经济金融形势分析通报(电视电话)会议上，银监会主席刘明康再次明确表示，要严格执行“二套房贷”政策不动摇。但是，客观上，在执行上事实性地依然留有缺口。

  除金融系统外，住房和城乡建设部、国土资源部等房地产调控部门，更是直接表达了对房价过高不满的态度，甚至建议采取调控政策。在国庆新闻中心的新闻发布会上，在回答媒体关于中国地价不断攀高、房地产是不是出现过热现象的问题时，住房和城乡建设部副部长齐骥明确表示，住房和城乡建设部不支持高房价，希望各地增加普通商品住房的供应。

  国土资源部可算得上是今年最积极推动对房地产调控的部门。除国土资源部高层近日发出了严厉警告称“非政府原因造成的土地闲置将严惩不贷” 外，10月9日，国土资源部智囊机构中国土地勘测规划院发布了一篇题为《房地产行业价涨量跌现象探析》的报告。报告指出，如果没有相应的调控政策出台，则房价在严重偏向卖方市场的情况下很难下降，而国内房地产市场也将维持 “价涨量跌”的趋势。在实体经济恢复不到位的情况下，房地产扶持政策会将该行业变成一个投机和投资的行业。应该出台相应的政策，对当前泡沫化的房地产市场进行调控。

  由此可见，政府有可能即将对房地产展开新一轮有针对性的调控。本文作者分析认为，调控的重点对象，很可能直接针对房价，针对房地产市场上的过度投资行为、抬价炒作行为。如果新一轮调控成为现实，或形成比较明确的预期，无疑将对房地产预期形成新的打击，促使房价向下调整，或抑制房价上涨。只是，这还只是一种可能，即便出台新的政策也需要一段时间。因此，在短期内，至少在短期内，房价可能继续上涨，“滞涨”可能继续。不过，由于政策对房地产的干预过度、过猛，时间过长，市场可能出现自身力量作用下矫枉过正式的调整。政府如果展开新一轮调控，则将加速调整的到来。

  (作者系知名房地产分析师）

  ■楼市漫画

  最近在中国关于“慈善”二字最大的一笔数字是83亿元，最引人注目的模式是按上市公司管理运作的基金会模式，它就是刚刚成立的新华都慈善基金。尽管捐赠人、福建首富陈发树此前面临紫金矿业的减持获利调查，以及基金避税的“不专业”说法，但对于这项无论从程序还是初步表现看都是合法善举的举动，绝对比例的媒体都给予了认可与大面积报道。

  对笔者来说，更耐人寻味的不是对基金背后动机的质疑，也不是对于这笔巨额数字不是现金而是有价证券的盘算，而是其他。因为笔者接到一个资深财经人士抛过来的问题：“你们那些房地产企业怎么不做点这种事？”这个问题让我纠结。

  第一，“你们那些房地产企业”代表什么意思？因为我们是房地产专业媒体，所以说“你们”，而更深的意思是不屑与埋汰。第二，“这种事”是什么意思？有两种可能：一指慈善事业，二指做成陈发树这样的慈善模式。

  笔者当时正沉浸于对慈善事业的推崇中，冷不丁被这个问题砸蒙了，所以回答不尽如人意：“房企没那么多钱嘛。”这个回答事后想想非常“欠扁”。第一，人家外界认定房企有很多钱的，甚至依旧是暴利，这样说只会增加“开发商走狗”的辨识度；第二，即使没有陈发树靠勤奋与资本市场运作生财的个人运道，房企靠行业运势发财的确也是事实，而且慈善不在于是首富与否。

  事实是，笔者查阅了大量慈善记录，房地产企业在中国慈善榜上一直身影不断。即使是在房企社会责任探讨最激烈、房企被斥“财富巨人、纳税侏儒”的2005年，在当年“中国内地慈善企业家排行榜”上，从慈善家所属行业看，房地产业是中国产生慈善家最多的一个行业，为此，当年中华慈善总会还发起了“中国房地产企业社会责任现状调查”，力图以相对客观、公正的原则，就中国房地产行业在社会责任标准认知、具体责任承担等方面做系统的汇总和分析。而2008年，中国房地产企业及一些知名企业的董事长更是在慈善大奖上斩获颇多。

  这不是辩护，而是客观事实。不敢说房企的社会责任如何如何，不敢说数额是否可以比肩其他行业企业，但是从有据可查的历史记录看，房企的确没有缺席慈善事业。所以，言必称“你们那些房地产企业”的人士应该翻阅一下这些数字，澄清某些误解。从而，关于“这种事”的第一个解读“慈善事业”，也就不存在“怎么不做点这种事”的问题了。

  那么我完全可以把财经人士的话理解成“房企怎么不做点新华都慈善基金这种事”。这个问题问得好。新华都慈善基金将完全比照盖茨基金运作，但陈发树家人不参与，执行理事长唐骏零年薪。而“新华都慈善基金”的资金，全部为陈发树个人所持有的流通股股票，但不包括新华都。在陈发树之前，慈善家、福耀玻璃董事长曹德旺今年2月也曾捐出市值43亿元股份，打算成立股份制运作的慈善基金，而最终没有成功，因为曹德旺为福耀控股股东，需要牵涉的方面非常复杂。而这次陈发树不涉及新华都股份，经过两年筹备、层层审批，终把在中国很难成行的非公募慈善基金做成了。所以，这种慈善基金很难做。对于在慈善方面尚属常规途径的房企来说，尚需学习。

  但是，这件事对于房企的最大启示是，这种把慈善做上了一个“档次”、一种级别的意识与举动，值得房企效仿。房企慈善途径多为直接捐赠、通过慈善机构捐赠和企业家自设基金，普通捐赠多为现金、物资捐赠。慈善无需留名，但留名也是大雅。零零星星的慈善之举没能为房企赢得社会美誉，那么为何不通过上档次的运作或合作方式提升慈善级数呢？做出“大腕”级别的慈善事业，不仅是对慈善的最大最好解读，也是为行业做善事。

  (作者系《中国房地产报》管理评论部主任）

  ■葛东昀

  ■陈真诚

  “啃老族”的无奈

  买房子做“房奴”有可能只是一瞬间的决定，但却需要花费大半辈子的时间去后悔。最可悲的事，年迈无力的父母也自愿的被迫着支出这笔购房费用，甚至搭上了自己养老看病的钱！

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